Как застройщику получить отсрочку по оплате рекламы на весь период строительства?

Расскажите, пожалуйста, подробно – откуда берется такая возможность и как это работает?

С 1 июля 2019 года сделки по покупке квартир в новостройках стали заключаться по новой схеме с использованием специального эскроу-счета, открытого в аккредитованных Центробанком кредитных организациях. По новой схеме покупатель жилья в строящемся доме перечисляет деньги на специальный счёт в банке, где средства будут храниться до тех пор, пока застройщик не достроит дом и не сдаст его в эксплуатацию, а также пока хотя бы один из дольщиков не оформит право собственности на свою квартиру. Только после этого строительная компания получит доступ к деньгам.

ГК «Мособлреклама» предоставляет застройщику услуги по наружной рекламе. Говоря простым языком, рекламирует строительный объект застройщика, а деньги за оказанные рекламные услуги получает после ввода дома в эксплуатацию.

Какие основные преимущества получает клиент?

Рекламная кампания строительного объекта клиента (застройщика) длится на протяжении всего периода строительства. А рассчитывается он за оказанные рекламные услуги только после того, как построит дом. Поэтому о выгодности нашей новой услуги для застройщика говорить можно много, но если коротко, то это безусловно выгодно, удобно и экономически оправдано.

Насколько давно ваша компания представляет эту услугу? Что служило предпосылкой к началу ее оказания?

В 90-е годы ситуация в нашей стране была, мягко сказать, достаточно «загадочная». Это касается, конечно, и строительного рынка. В частности, в те времена реестр дольщиков того или иного строительного объекта вёл застройщик, соответственно риски, связанные с человеческим фактором, были повышенные.

Исходя из вышесказанного, могу точно сказать, что положительное решение о сделке по взаимозачету на недвижимость, принималось крайне редко и только по мере необходимости.

С принятием в 2004 году ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 N 214-ФЗ стало гораздо проще работать по таким сделкам, так как появился инструмент (я имею в виду закон 214-ФЗ), регламентирующий взаимоотношения всех участников строительного рынка: застройщика, дольщика и государства.

Примерно в те же времена мы начали более активно вводить в свою практику проведение взаимозачета (бартера) на недвижимость за наши рекламные услуги. Предпосылкой к принятию решения о бартерных сделках, послужил тот же кризис в экономике начала 2010-х годов и, как следствие, неплатежи и кассовые разрывы в работе многих строительных компаний.

Насколько популярно это предложение на данный момент?

Наша компания является первопроходцем в предоставлении услуги по отсрочке платежа за рекламу на весь период строительства. Я считаю, что сама услуга достаточно новаторская и идущая в ногу со временем. Замечу, что позволить себе такого рода сделки могут только стабильные и крепко стоящие на ногах рекламные агентства, к которым, безусловно, относится ГК «Мособлреклама».

Так как услуга представлена на обозрение участникам строительного рынка относительно недавно, мы только начинаем получать заявки от застройщиков. Всё дело в том, что для того, чтобы застройщику открыть эскроу-счет, ему необходимо выполнить ряд условий, прописанных в ФЗ-214. Выполнение этих условий проверяет банк и наша СБ. Каждый раз при новой сделке это занимает некоторое время, но по окончанию проверки и при положительном решении работа по рекламной кампании для застройщика производится в обычном режиме, как если бы он (застройщик) внес предоплату денежными средствами.

Какие риски есть с обеих сторон? Что делать, если, к примеру, строительство будет заморожено?

Слово «кризис», написанное по-китайски, состоит из двух иероглифов: один означает «опасность», другой — «благоприятная возможность». В сегодняшних реалиях всеобщей паники, связанной с COVID–19, вновь возникает вопрос о надежности инвестирования денежных средств в недвижимость. Отчасти ответом на этот вопрос являются поправки в ФЗ-214 по эскроу-счетам.

Обязательное использование эскроу–счетов при долевом строительстве появилось в 214-м федеральном законе в 2017 году. Для более плавного перехода на новую схему застройщики получили переходный период, который длился до 1 июля 2019–го. Поскольку сам ФЗ-214 довольно внятно регламентирует взаимоотношения участников первичного рынка недвижимости по оформлению сделок с квартирами, то по документарному оформлению вопросов обычно мало. Другое дело с самими застройщиками – здесь опять вступает в силу человеческий фактор, который влияет на финансовое благосостояние и судьбы многих семей дольщиков, участвующих своими «кровными» деньгами в процессе реализации (строительства) того или иного ЖК.

На строительном объекте в процессе проведения рекламной кампании может произойти достаточное количество всевозможных непростых ситуаций. Начиная от постоянной и своевременной необходимости оформления проектной и разрешительной документации, до правильно выстроенной строительной и снабженческой политики.

Поэтому эскроу–счет и есть некая панацея от человеческого фактора. Иными словами, застройщику по новым правилам не позволено своевольно, и в угоду своим корыстным целям, пользоваться деньгами дольщиков.

До принятия поправок по эскроу–счету в ФЗ-214, если строительство ЖК останавливалось по тем или иным причинам, начинался всеобщий хаос и все участники строительного процесса начинали дружно (а иногда не дружно) думать, что делать и как быть дальше. Казалось бы, и придумать вполне возможно, но ни денег, ни застройщика уже, к сожалению, нет. На сегодняшний день при работе с эскроу–счетом таких проблем не возникает. Даже если строительство на объекте по каким-то причинам останавливается, деньги дольщиков лежат в банке на эскроу–счете целые и в сохранности. А при наличии денег меняется застройщик.

Правительство ясно обозначило свое намерение – постепенный отказ от традиционного, уже привычного всем, долевого строительства, и переход к проектному финансированию стройки. То есть у застройщиков постепенно отбирают бесплатное (халявное) финансирование деньгами дольщиков, и подталкивают их к банковскому кредитному финансированию.

Правительство уверяет, что таким образом оно раз и навсегда решит проблему «обманутых дольщиков». Это говорит о том, что расчеты через эскроу-счета по договорам долевого участия (ДДУ) для крупных застройщиков не должны представлять проблем. Тем более при их использовании закон позволяет застройщику не предоставлять никакого другого обеспечения своих обязательств по ДДУ. То есть при расчетах через эскроу-счет (это условие обязательно должно быть указано в ДДУ), остальные способы обеспечения обязательств застройщика уже не действуют.

Очевидно, гарантия возврата денег дольщику со счета эскроу достаточно надежна, чтобы отменить остальные методы страховки.

География, с которой вы готовы работать по этому предложению? Это только Москва и Подмосковье? Будет ли целесообразно, к примеру компании-застройщику из Санкт-Петербурга пользоваться этой услугой?

Наша компания готова работать с девелоперами (застройщиками) как по старым, так и по новым правилам.

• По старым правилам девелопер (застройщик) рассчитывается за оказанные нашей компанией рекламные услуги посредством переоформления недвижимости в строящемся (рекламируемом) строительном объекте в пользу Мособлрекламы.
• По новым правилам (эскроу-счет) застройщик получает отсрочку платежа за оказанные нашей компанией рекламные услуги на весь период строительства своего строительного объекта.

По географии расположения строительных объектов в приоритете, конечно, Москва и Московская область, но мы также готовы рассматривать Центральный и Южный федеральные округа.

Готовы ли вы поделиться успешной практикой в реализации этой услуги?

ГК Мособлреклама на рынке рекламных услуг уже более 20-ти лет. За это долгое и не всегда простое время у нашей компании сложились довольно тесные и дружеские рабочие отношения с такими строительными компаниями как: ПИК, Эталон, Самолет, Гранель, ЛСР, АФИ, А-101, Инград, Абсолют, Сити 21 век, Монолит, ФСК Лидер, Сезар, Тройка РЭД, Стройинвесттопас, Атлант Девелопмент, САС (ЖК «Влюберцы»), Главстрой (ЖК «Столичный»), Крост, ЖК «Томилино», ЖК «Пироговская Ривьера».

В основном, свои рекламные кампании наши партнеры оплачивают денежными средствами. Но, в некоторых случаях, по взаимной договоренности мы проводим взаимозачетные (бартерные) сделки. Вот для примера две из них:

1) ЖК «Томилино» Было реализовано по взаимозачету (бартеру) за наружную рекламу 4 квартиры. Размещение проходило с марта 2016 года по март 2017. Размещались, как на формате 3х6, так и на большом – 4х12 и 5х15, в зависимости от локации щита.

2) ЖК «Пироговская Ривьера» Было реализовано по взаимозачету (бартеру) за наружную рекламу 8 квартир. Размещение проходило с февраля 2017 года по декабрь 2018. Размещались в основном на щитах большого формата 4х12 и 5х15.

Такие рекламные кампании обычно выгодны всем участникам сделки:

• Застройщиками это приветствуется, так как бюджет таких сделок обычно начинается от 20-40 млн руб. (и, что немаловажно, по бартеру), это позволяет осуществить полный охват аудитории в выбранной заказчиком (застройщиком) территории, на продолжительное время. Что, безусловно, ведет к увеличению продаж квартир.
• Потенциальным покупателям квартир (дольщикам) это интересно потому, что квартиры обычно покупаются в районах, расположенных недалеко от текущего места жительства.
• Для нашей компании такие сделки безусловно важны. К примеру, в вышеуказанных сделках было задействовано порядка 30-ти рекламных конструкций с продолжительностью рекламной кампании в один год.

Какую обратную связь от застройщиков, которые воспользовались этим предложением, вы обычно получаете?

При обращении к нам нового клиента (застройщика), мы максимально подробно и тщательно изучаем текущую ситуацию и возможные будущие риски с строительным объектом, который нам предлагают рекламировать. Изучаем правоустанавливающие и разрешительные документы, проектную декларацию, финансовую модель проекта и конечно текущий PR застройщика.

Общие законы и тренды на то и существуют, чтобы распространяться на все сферы. Акцент на аудитории и ее запросы актуален абсолютно для всех. Общая задача – показать клиенту (застройщику) все многообразие предложений нашей компании и найти свою «вишенку на торте», чтобы выделиться из общей массы. Успешный опыт (а он у нас имеется) всегда интересен. Но есть, конечно, и особенности, которые в первую очередь связаны с тем, что недвижимость – это уникальный продукт. Квартира – товар длительного пользования, это на сегодняшний день, пожалуй, – самая удачная инвестиция, которая никогда не потеряет свою стоимость (мы говорим о новостройках в Московском регионе).

Рынок недвижимости, безусловно, более консервативен по сравнению, например, с рынком IT или FMCG. Есть свои законы потребительского поведения, свой продуктовый цикл, свои рыночные регуляторы. Безусловно, это все важно учитывать при планировании работы.

Дело в том, что PR конкретного девелоперского проекта направлен сразу на несколько целевых групп: потенциальные покупатели, дольщики, банки, партнеры, представители госорганов.

А поскольку один из основных критериев проекта – надежность застройщика, то для продвижения новостройки необходимо проводить и PR девелоперской компании в целом. Это тот фундамент, на котором можно строить взаимоотношения со всеми целевыми группами.

И, как следствие наших усилий, у застройщика повышается количество продаваемых квартир, соответственно, и обратная связь от застройщиков исключительно положительная.

Увеличился ли в период пандемии спрос на отсрочку платежей?

На сегодняшний день особенно важным стал вопрос выживания бизнеса. Во время затяжной пандемии и перехода на удаленную работу мы стараемся максимально внимательно относиться к новым проектам и новациям наших клиентов (застройщиков).

В недвижимости, как и в любой другой сфере, грамотный маркетинг — это не просто запуск той или иной рекламы. Маркетинг — это пирамида, каждый уровень которой зависит от предыдущего и базируется на нем. Для потенциальных покупателей важны характеристики самого проекта: его цена, местоположение, окружение, планировки, материал дома, и т. д. Соответственно, в рекламных компаниях упор делается именно на эту информацию.

Инструментарий рекламной кампании может меняться в процессе ведения клиента в зависимости от:

• этапа строительства,
• маркетинговых задач и плана продаж,
• типа и класса объектов,
• особенностей организации внутренних процессов у компании,
• сегментов целевой аудитории,
• конкурентного окружения.

Поэтому при продвижении нашей новой услуги на строительный рынок, мы задавались вопросом о востребованности этой услуги застройщиками. И, как показала наша небольшая (на сегодняшний день) практика, эта услуга действительно востребована девелоперами (застройщиками).